《清遠市自然資源局關于印發(fā)<清遠市區(qū)不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理辦法>的通知》的文件解讀
現(xiàn)就《關于清遠市區(qū)不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理辦法》（以下簡稱《處理辦法》）稿起草的有關情況，作簡要說明如下：
一、制定的目的和必要性
《清遠市人民政府辦公室關于印發(fā)<清遠市區(qū)不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理意見>的通知》（清府辦函[2017]192號）（以下簡稱“192號文”）文件自印發(fā)后，在執(zhí)行過程中較好地解決了不動產統(tǒng)一登記的歷史問題，但也出現(xiàn)了部分新問題，192號文未涵蓋如“住宅區(qū)內配套的其他非住宅用途房屋如何辦理劃撥補辦出讓手續(xù)、在建與未建項目用地面積及界線調整”等問題。同時，根據省自然資源廳于2018年11月30日印發(fā)《關于加快處理不動產登記歷史遺留問題的通知》（粵自然資利用函[2018]522號）中要求“各地應于本意見實施后半年內制定出臺處理歷史遺留問題的法規(guī)或改革性文件”，為切實解決群眾集中反映的焦點問題，尊重歷史，簡化辦事程序，保護權利人合法權益，市自然資源局在192號文實施內容的基礎上按規(guī)范性文件制發(fā)程序研究起草了《清遠市區(qū)不動產統(tǒng)一登記有關問題的處理辦法》。
二、遵循的原則
《處理辦法》制訂遵循的原則。
一是尊重歷史，實事求是。國有建設用地上不動產登記相關問題處理工作應遵循尊重歷史、實事求是的原則，從維護群眾合法權益的角度出發(fā)，積極尋求妥善的處理方法，切實把人民群眾的利益放在首位，努力化解社會矛盾，有效推進和諧社會建設。
二是合法合理，便捷高效。從解決我市區(qū)不動產登記實際工作中焦點問題為導向，根據有關法律法規(guī)，同時結合192號文中便捷高效的處理方式，對涉及新發(fā)現(xiàn)的焦點問題提出了既合乎規(guī)定、合乎情理，又便捷高效的處理辦法。
三、基本框架和主要內容
《處理辦法》主要包括七大方面的問題，一是關于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的問題；二是關于已辦房產證、無合法土地權屬來源憑證的住房問題；三是關于原國有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不動產登記時統(tǒng)一用途和年限的問題；四是關于同一建設項目（住宅小區(qū)或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權年限、土地用途不一致如何歸宗的問題；五是關于已建、未建項目占地面積、用地界線調整的問題；六是關于原國有土地使用證證載土地用途為“城鎮(zhèn)住宅用地”、規(guī)劃條件的用地性質為居住用地但未注明兼容商業(yè)的，經規(guī)劃許可含有商業(yè)服務設施的建設項目，不動產登記統(tǒng)一用途的問題；七是關于因繼承、受遺贈取得不動產辦理登記的問題。
四、《處理辦法》對比192號文的主要內容
（一）關于住房涉及劃撥土地補繳出讓金的范圍增加非住宅用途（非工業(yè)園區(qū)范圍）的情況（涉及第一點(四）項、第二點（四）項）。
1、原因：一是歷史的住宅區(qū)內配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），該類情況量較大、面積小。二是按規(guī)定劃撥土地補辦出讓手續(xù)是一項單獨業(yè)務，由自然資源部門行政職能科室辦理，需在不動產登記中心受理不動產登記手續(xù)之前完成。而且劃撥補辦出讓程序上，一般需經土地評估、集體決策、公示、報市政府審批、簽訂合同、補繳出讓金（地價款）等程序。對于單套房屋分攤土地，若按上述常規(guī)劃撥補辦出讓的業(yè)務程序辦理，程序復雜，耗時較長，群眾意見較大；且部分房屋有房產證但無土地證。三是如群眾對按上述方式補繳出讓金的結果有異議的，《處理辦法》規(guī)定亦可委托地價評估公司進行評估，由市不動產登記中心依據評估結果計收出讓金。因此，《處理辦法》將住宅區(qū)內配套有其他非住宅用途的房屋明確劃撥補繳出讓金的處理方式。
2、具體內容：住宅區(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉儲、教育等），含已辦房產證但無合法土地權屬來源憑證的，按房屋所在級別基準地價的40%計收土地出讓金，由不動產登記中心直接辦理。
（二）關于項目用地面積、界線調整問題處理范圍增加未建項目用地，并在面積、比例上進一步明確（涉及第五點（一）、（四）項）。
1、原因：由于實際辦理過程中出現(xiàn)未建項目在規(guī)劃報建時多占用地面積或涉及用地邊界調整的問題，若不解決該類問題則無法建設，且影響政府原因的疑似閑置土地問題的解決。因此《處理辦法》增加未建項目用地面積、界線調整問題的處理方式，同時對辦理該類用地的面積、比例上進一步明確。
2、具體內容：對在建、未建項目辦理用地邊界調整需同時滿足兩個條件：一是調整后的地塊與調整前的地塊重復面積必須不低于原地塊的90%；二是涉及超面積的，累計多占用地面積原則上不大于3畝且不超過項目用地的10%。具體辦理程序與原192號文的一致。
