一、《實施細則》的制訂背景
為做好我市“三舊”改造工作，2010年6月以來，根據(jù)省政府《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）和《轉發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）等文件精神，市政府陸續(xù)下發(fā)了《印發(fā)<關于清遠市推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地實施意見>的通知》（清府辦〔2010〕40號）、《印發(fā)<清遠市區(qū)實施“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干配套政策>的通知》（清府辦〔2010〕41號）、《印發(fā)清遠市區(qū)“三舊”改造實施辦法和配套政策的補充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號）等“三舊”改造政策文件，其中《印發(fā)清遠市區(qū)“三舊”改造實施辦法和配套政策的補充意見（試行）的通知》（清府辦〔2011〕57號）文件試行期兩年已滿,省的政策也在不斷完善，需出臺新的政策文件繼續(xù)規(guī)范和推動“三舊”改造工作。2015年初，市“三舊”辦牽頭著手啟動《清遠市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》擬訂工作。
二、《實施細則》的制訂依據(jù)
主要依據(jù)或參考以下政策文件制訂：
1.《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔2008〕3號）；
2.《關于推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地的若干意見》（粵府〔2009〕78號）；
3.《轉發(fā)省國土資源廳關于“三舊”改造工作實施意見（試行）的通知》（粵府辦〔2009〕122號）；
4.《廣東省國土資源廳辦公室<廣東加大力度推進“三舊”改造>》（〔2014〕第87期）；
5.《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）；
6.《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）
7.《廣東省地方稅務局 廣東省國家稅務局 廣東省國土資源廳關于印發(fā)<廣東省“三舊”改造稅收指引>的通知》(粵地稅發(fā)〔2017〕68號)；
8.《廣東省人民政府關于將一批省級行政權限事項調整由各地級以上市實施的決定》（粵府令第248號）；
9.《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）；
10.《印發(fā)<關于清遠市推進“三舊”改造促進節(jié)約集約用地實施意見>的通知》（清府辦〔2010〕40號）；
11.《印發(fā)<清遠市區(qū)實施“三舊”改造促進節(jié)約集約用地若干配套政策>的通知》（清府辦〔2010〕41號）；
12.廣州、湛江等其他地方的“三舊”政策文件。
三、《實施細則》的制訂過程
根據(jù)市政府有關指示精神，為進一步加快我市“三舊”改造工作，盤活存量土地資源，深入推進節(jié)約集約用地，切實推動新型城鎮(zhèn)化和產業(yè)化轉型升級。2017年，我局在《清遠市轄區(qū)“三舊”改造實施細則》（審議稿）基礎上，根據(jù)《廣東省人民政府關于提升“三舊”改造水平促進節(jié)約集約用地的通知》（粵府〔2016〕96號）、國土資源部《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見（試行）》（國土資發(fā)〔2016〕147號）、《廣東省國土資源廳關于印發(fā)深入推進“三舊”改造工作實施意見的通知》（粵國土資規(guī)字〔2018〕3號）等政策文件，參考借鑒了廣州、湛江、中山等市的做法，結合我市“三舊”改造工作的實際情況和其他地區(qū)的“三舊”改造政策，重新修改完善制訂形成《實施細則》。
該《實施細則》已征求了相關部門意見，通過網站進行了公開征求意見，市領導主持召開研討會，征求市自然資源局法制科室意見，并提請了市司法局進行合法性審查，且根據(jù)合法性審查反饋的意見進行了修改完善；同時，由于該《實施細則》屬于重大行政決策，也提交了局班子會議、市政府常務會議、市委常委會議研究討論。
綜上所述，該《實施細則》符合規(guī)范性文件的制定程序，符合上級的有關政策文件的規(guī)定。
四、《實施細則》的主要內容
《實施細則》總共十一章三十一條：第一章總則，含第一條至二條，主要講“三舊”改造的總則規(guī)定，包含適用范圍、機構設置及職能；第二章標圖建庫，含第三條至四條，主要講“三舊”改造標圖建庫標準及調整；第三章“三舊”改造規(guī)劃和年度實施計劃編制與審批，含第五條至六條，主要講“三舊”改造專項的編制與審批、年度實施計劃的編制和審批；第四章“三舊”改造模式，含第七條至九條，主要講“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”、“舊廠房”改造開發(fā)模式；第五章“三舊”改造方案編制和項目審批，含第十條至十四條，主要講“三舊”項目改造方案編制主體及基本內容、規(guī)劃論證、“三舊”改造方案和項目審批；第六章“三舊”用地審批，含第十五條，主要講完善歷史用地手續(xù)、“三舊”改造涉及邊角地、夾心地、插花地報批方式；第七章土地及房屋的征收、補償、安置及糾紛處理，含第十六條至十八條，主要講征收工作的監(jiān)管、土地及房屋的征收補償和安置標準、征收糾紛處理；第八章土地出讓，含第十九條至二十二條，主要講土地出讓方式、公益用地移交；第九章鼓勵措施，含第二十三條至二十五條，主要講公建配套項目鼓勵措施、土地出讓金鼓勵措施、分割核發(fā)不動產權證、拓寬融資渠道；第十章政府監(jiān)管制度，含第二十六條至二十八條，主要講“三舊”項目監(jiān)管協(xié)議制度、資金監(jiān)管制度、退出機制；第十一章附則，含第二十九條至三十一條，主要講附則的一些規(guī)定。
五、相關法律法規(guī)解讀
（一）“三舊”改造范圍包括哪些？
“三舊”改造是指舊城鎮(zhèn)、舊廠房、舊村莊的改造。下列建設用地都可列入“三舊”改造范圍：
1.因城市規(guī)劃調整需“退二進三”產業(yè)用地；
2.城鄉(xiāng)規(guī)劃確定不再作為工業(yè)用途的廠房（廠區(qū)）用地；
3.國家產業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產業(yè)的原廠房用地；
4.不符合安全生產和環(huán)保要求的廠房用地；
5.布局散亂、條件落后，規(guī)劃確定改造的城鎮(zhèn)和村莊；
6.國家和省的政策規(guī)定可以實施改造的其他舊城鎮(zhèn)、舊村莊、舊廠房用地。
（二）“三舊”改造地塊標圖建庫條件是什么？
2009年12月31日前已建設使用，地塊上蓋物基底面積占入庫單元地塊面積比例達30%以上，符合土地利用總體規(guī)劃，經第二次全國土地調查（以下簡稱“二調”）和最新的土地利用現(xiàn)狀圖認定為建設用地，布局散亂、利用不充分、用途不合理、規(guī)劃確定改造的低效存量建設用地，可按規(guī)定納入“三舊”改造范圍。已認定為閑置土地的，不得申請納入改造范圍。上蓋物基底面積占入庫地塊面積比例不足30%的，經原土地權利人自愿申請，可按照2009年12月31日前上蓋物占地面積確定可納入標圖建庫的用地面積。
上蓋物占地比例符合建設用地規(guī)劃許可證、土地供應法律文書等載明的規(guī)劃條件，可不受30%比例限制。屬于生態(tài)修復類改造項目，規(guī)劃用途為非建設用地的，如能提供相關主管部門出具的項目屬于生態(tài)修復類型的證明材料，可按規(guī)定納入標圖建庫范圍?！岸{”認定為非建設用地，但實地在2009年12月31日前已經建設使用且符合上蓋物占地比例要求的，可按規(guī)定納入標圖建庫范圍。
（三）“三舊”改造項目主體有哪些？
“三舊”改造按不同情況，以不同的方式確定改造主體：
舊城鎮(zhèn)改造，舊城鎮(zhèn)原則上實行成片連片改造，改造范圍內的所有權利主體通過以房地產作價入股、簽訂搬遷補償協(xié)議、聯(lián)營、收購歸宗等方式，將房地產的相關權益轉移到單一主體后，可由該單一主體申請實施改造。涉及國有資產處置的，按國有資產處置程序辦理。舊城鎮(zhèn)改造項目在實際中存在諸多的權屬人、土地權屬歸宗較難的，原則上由政府統(tǒng)一組織實施改造。
舊村莊改造，可選擇自行改造、引入市場主體合作改造或由政府統(tǒng)一組織實施改造等模式進行改造。
舊廠房改造，符合相關規(guī)劃，原土地權利人可自行實施改造或由政府統(tǒng)一組織實施改造兩種方式。
（四）舊村莊改造是否須經村民及國有土地權利人同意？
涉及舊村莊改造的，應當堅持村民自治原則，涉及的重大事項應當按規(guī)定進行表決。具體應當達到以下條件：（1）按《中華人民共和國村民委員會組織法》的規(guī)定，經村民會議或村民代表會議討論決定實施舊村莊改造；（2）如改造項目內存在國有土地權利人的，也應當取得國有土地權利人的同意。
（五）“三舊”改造土地出讓方式？
涉及“三舊”改造的供地，屬于政府收購儲備后再次供地的，必須以招標拍賣掛牌方式出讓，其余可以協(xié)議方式出讓。
（六）“三舊”改造項目審批流程？
1.改造地塊納入標圖建庫。
2.納入專項規(guī)劃。
3.列入年度計劃。
4.編制改造方案。
5.改造主體遞交改造申請后，經區(qū)政府（管委會）組織核定和市“三舊”改造工作領導小組審定后，由市“三舊”辦請示市政府同意其改造。涉及完善歷史用地手續(xù)的，需向區(qū)“三舊”改造主管部門申請完善歷史用地手續(xù)，區(qū)“三舊”改造主管組織用地報批材料報送市自然資源局，經市“三舊”辦并聯(lián)會審后，報市建設用地審批（審核）委員會審定，由市“三舊”辦請示市政府同意其完善歷史用地手續(xù)。
（七）委托政府公開出讓的“三舊”改造項目，原權利人的補償款？
“三舊”用地由政府依法收回或征收后通過招標拍賣掛牌方式出讓的，所得出讓收益可按規(guī)定用于補償原土地權利人，并可采取物業(yè)返還等其他方式兌現(xiàn)補償。
（八）“三舊”改造項目如何補繳地價？
1.舊城鎮(zhèn)由單一主體實施改造項目，通過公開方式選取評估機構評估土地市場價。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價的20%收取。
2.舊城鎮(zhèn)由政府通過招標等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價按不低于新用途評估土地市場價的20%確定。
3.自行改造（包括合作改造）舊村莊項目，通過公開選定評估機構評估土地市場價。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格的20%收取。
4.舊村莊由政府通過招標等公開方式確定改造主體（土地使用人）的，土地出讓金起始價按不低于新用途評估土地市場價的20%確定。
5.自行改造舊廠房項目，屬于“工改工”類型的，完善土地征收等有關用地手續(xù)后，協(xié)議出讓的土地出讓金按評估市場價格的40%收取。對于現(xiàn)有工業(yè)用地改造后不改變用途，只提高容積率、提高利用率的，不須補繳土地出讓金。
6.有合法出讓手續(xù)自行改造舊廠房項目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評估機構評估。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格減去原用途評估市場價的差價收取。
7.有合法劃撥手續(xù)自行改造舊廠房項目，涉及土地改變用途的，通過公開選定評估機構評估土地市場價格和原用途評估劃撥權益價。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格減去原用途評估劃撥權益價的差價收取。
8.無合法用地手續(xù)自行改造舊廠房項目，涉及土地改變用途的，完善有關用地手續(xù)后，通過公開選定評估機構評估土地市場價格和原用途評估劃撥權益價。協(xié)議出讓的土地出讓金，按新用途評估土地市場價格減去原用途評估劃撥權益價的差價收取。
（九）舊村莊改造成本包含哪些？
舊村莊改造成本包含前期費用、拆遷費用、復建費用、其他費用、拆遷獎勵、不可預見費、補繳出讓金。具體項目如下表：
（十）公益性用地如何移交？
在舊城鎮(zhèn)、舊廠房改造中，將工業(yè)用地等用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地的自行改造項目均需移交公益性用地，向政府無償移交城市基礎設施、公共服務設施或其他公益性項目建設用地（含紅線退縮用地）的比例不低于15%，移交的公益性用地應為國有建設用地，需移交公益性用地的改造項目類型、具體比例由市自然資源部門在組織編制或修編控制性詳細規(guī)劃中予以落實。并允許靈活采用“交地”、“交錢”、“交房”等方式具體落實。
（十一）“三舊”改造項目如何監(jiān)管？
“三舊”改造項目實施進行動態(tài)監(jiān)管?！叭f”項目應當在改造方案正式獲批之日起的三個月內，由區(qū)政府與改造主體簽訂監(jiān)管協(xié)議。具體監(jiān)管措施由區(qū)政府制定后報市“三舊”辦備案。重點監(jiān)管實施改造進度、改造方案、無償移交公益性用地，落實改造范圍內配套建設義務、補償安置義務等方面。
“舊城鎮(zhèn)”、“舊村莊”項目改造主體在簽訂土地使用權出讓合同前，由改造主體到項目約定的銀行設立改造專項資金監(jiān)管賬戶，足額存入復建安置資金，監(jiān)管賬戶內資金由改造主體、“三舊”改造主管部門和監(jiān)管賬戶開戶銀行三者共同監(jiān)管，確保?？顚Ｓ?；也可以在簽訂土地使用權出讓合同之前由改造主體向“三舊”改造主管部門提供專項監(jiān)管保證資金的銀行保函，銀行保函應為不可撤銷、無條件的見索即付保函，由“三舊”改造主管部門監(jiān)管。
（十二）“三舊”改造項目退出機制？
“三舊”項目原則上不得轉讓（包括股權轉讓）。如果“三舊”項目在完成拆遷補償以及安置等事項，由改造主體提出申請，經過鎮(zhèn)（街道）確認，區(qū)政府審定，并上報市“三舊”辦備案后，則允許項目轉讓。在批復規(guī)定期限內，沒有實施拆遷和動工改造的項目，可申請退出，經區(qū)政府審核，并報市“三舊”改造工作領導小組批準后，可以退出。并可向區(qū)政府申請退回項目監(jiān)管資金（不計利息）。
列入“三舊”年度實施計劃的項目2年內有效，2年內未實施的，取消該項目?！叭f”改造項目經省、市政府批復并簽訂國有土地出讓合同后，項目改造主體1年內未動工建設的，或提出延期申請動工建設未獲批準的項目，區(qū)政府發(fā)函催促，仍然不按規(guī)定落實的，報市政府批準后，取消“三舊”項目改造主體資格。被取消“三舊”項目改造主體資格的，5年內不得再申請參與我市市轄區(qū)的“三舊”改造。
六、咨詢方式
對本《實施細則》有疑問的市民，可向清遠市自然資源局聯(lián)系。聯(lián)系地址：清遠市清城區(qū)人民二路行政服務中心九樓會議室二；聯(lián)系電話：0763-3382118；郵箱：qysjxz@163.com。
