內(nèi)容摘要：本文對2019年清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點進行分析，指出全市房地產(chǎn)開發(fā)存在的主要問題，并對2020年房地產(chǎn)開發(fā)趨勢進行預(yù)判。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 情況 分析
2019年，清遠市房地產(chǎn)市場整體保持穩(wěn)中有進，商品房銷售平穩(wěn)增長，房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于平穩(wěn)。
一、 房地產(chǎn)開發(fā)市場基本情況
（一）商品房銷售市場平穩(wěn)增長
2019年，由于上年商品房銷售市場的深度調(diào)整，清遠商品房銷售市場平穩(wěn)增長。商品房銷售面積718.6萬平方米，同比增長10.1%，增幅比上年提高37.6個百分點，總量和增速，在全省的排位分別是第五位和第三位，增速排位僅次于珠海、深圳。銷售額570.2億元，同比增長7.9%，增幅比上年提高17.6個百分點。
2018-2019年清遠市商品房銷售面積增速（%）
一是住宅銷售支撐商品房銷售。商品住宅銷售面積628.5萬平方米，占全市銷售面積的將近9成，同比增長10.3%，增速比上年提高39.9個百分點；銷售額508.9億元，同比增長7.3%，增幅比上年提高15.6個百分點。其中，90方-144方的住宅，是清遠市場最火爆的戶型（占78%）。
二是大部分縣（市、區(qū)）都實現(xiàn)正增長。全市八個縣(市、區(qū))中，商品房銷售面積增速，除了陽山和連南負增長外，其他縣（市、區(qū)）都實現(xiàn)正增長。對全市增速拉動最大的是兩區(qū)兩市。
三是大型樓盤是銷售的主力軍。銷量排在前十位的分別是碧桂園新亞山湖城、美林湖國際社區(qū)、保利天匯花園、恒美花園、半島一號碧桂園、清遠萬科城、時代水岸（清遠）花園、碧桂園云璟、時代傾城、保利花園，十個樓盤的總銷售面積181.2萬平方米，占全市的25.2%。
（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資趨于平穩(wěn)
清遠市房地產(chǎn)開發(fā)投資，2019年初高開，上半年企穩(wěn)，之后趨于平穩(wěn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資424.6億元，同比增長7.9%，增幅比前三季度提高0.3個百分點。
2018-2019年清遠市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速（%）
一是土地購置費仍然是拉動投資增長的主要動力。2019年，清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資中建安工程309.3億元，同比增長2.5%；設(shè)備工器具購置2.9億元，同比增長16.6%，增速比上年提高2.9個百分點；其他費用112.4億元，同比增長26.1%，增速比前三季度提高6.7個百分點，其中土地購置費75.4億元，同比增長29.2%，增速比前三季度提高8.5個百分點，拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資提高4.3個百分點。
二是辦公樓和其他投資增速大幅提升。2019年，清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資中商品住宅投資337.4億元，同比增長7.4%，增幅比前三季度提高0.3個百分點；辦公樓投資2.4億元，同比增長10.7%，增幅比前三季度提高11.5個百分點；商業(yè)營業(yè)用房投資30.5億元，同比下降20.6%，降幅比前三季度擴大1.2個百分點；包括中小學(xué)教學(xué)用房、托兒所、幼兒園、圖書館、體育館等在內(nèi)的其他投資54.4億元，同比增長40.7%，增幅比前三季度提高11.8個百分點。
二、需關(guān)注的問題
（一）房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力加大
2019年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極調(diào)整營銷節(jié)奏，加快項目推盤和周轉(zhuǎn)速度，企業(yè)整體銷售力度不減，但在政策調(diào)控力度不放松和金融監(jiān)管從嚴(yán)的形勢下，市場觀望情緒濃厚，項目開盤去化速度較慢，待售面積逐年增加，房地產(chǎn)企業(yè)庫存壓力進一步加大。2019年，清遠商品房待售面積(已經(jīng)辦理竣工備案未出售的商品房建筑面積) 412.9萬平方米，比上年同期增加53.5萬平方米，同比增長14.9%。從2017年到現(xiàn)在，非住宅商品房待售面積大于住宅待售面積。
2015-2019年清遠市住宅和非住宅商品房待售面積
（萬平方米）
（二）企業(yè)到位資金存在壓力
2019年，清遠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際到位資金807.3億元，同比增長6.9%，增幅比前三季度回落12.7個百分點。本年到位資金與完成投資比重由上年的1.92:1下降到1.90:1。其中，國內(nèi)貸款143.6億元，同比增長64.3%；自籌資金157.9億元，同比下降17.3%；定金及預(yù)收款276.1億元，同比下降6.4%；個人按揭貸款220.7億元，同比增長29.5%。分別占到位資金的17.8%、19.6%、34.2%和27.3%，合計占98.9%。企業(yè)到位資金主要依賴自籌資金和銷售款回籠，表明房地產(chǎn)開發(fā)能力弱，后續(xù)開發(fā)投資的資金大大受制于銷售資金的回籠。
(三) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的投入有所放緩
隨著融資窗口收緊、房貸制度改革等調(diào)控手段相繼推出，土地市場推地節(jié)奏開始放緩，土地競拍熱度明顯減弱，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對繼續(xù)擴大投資持謹慎態(tài)度。2019年，清遠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積38.5萬平方米，同比下降56.3%。
三、對2020年房地產(chǎn)走勢的預(yù)判及建議
2019年12月12日閉幕的中央經(jīng)濟工作會議，會議強調(diào)明年工作“要堅持穩(wěn)字當(dāng)頭”。進一步明確“房住不炒”的政策導(dǎo)向。重申穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期；強調(diào)房地產(chǎn)市場“平穩(wěn)健康發(fā)展”。預(yù)計2020年清遠房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售面積穩(wěn)中趨緩。
為了保持房地產(chǎn)穩(wěn)健發(fā)展，一方面穩(wěn)房價促銷量，2019年清遠市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)增長，這對需求方起到了一定的刺激作用，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)抓住這個有利時機，特別是排名靠前的大樓盤，要繼續(xù)發(fā)揮市場銷售領(lǐng)頭羊優(yōu)勢，穩(wěn)定房價，加快銷售步伐，共同促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展；另一方面增信心穩(wěn)投資，相關(guān)職能部門要加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度和動態(tài)跟蹤，密切關(guān)注市場走勢和企業(yè)資金運行狀況，積極推進房地產(chǎn)市場綜合調(diào)控，增強企業(yè)對市場信心，穩(wěn)住房地產(chǎn)開發(fā)投資。
