內(nèi)容摘要：本文對(duì)2021年前三季度清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點(diǎn)進(jìn)行分析，指出全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在的主要問(wèn)題，并對(duì)今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 情況 分析
今年以來(lái)，全國(guó)各地全面落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，進(jìn)入五、六月份開(kāi)始明顯趨緩，前三季度清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行放緩。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)
（一）商品房銷售市場(chǎng)運(yùn)行放緩
受上年同期基數(shù)逐步升高的影響，加上房地產(chǎn)調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在年初大幅高開(kāi)后逐月回落，前三季度，商品房銷售面積504.9萬(wàn)平方米，同比下降2.7%，與2019年同期比下降0.8%，兩年同期平均下降0.4%。實(shí)現(xiàn)銷售額322.7億元，同比下降12.6%，其中住宅類銷售面積364.6萬(wàn)平方米，同比下降16.5%，銷售額270億元，同比下降18.2%。
2021年前9月全國(guó)、廣東和清遠(yuǎn)商品房銷售增速走勢(shì)（%）
一是房地產(chǎn)銷售面積總量在山區(qū)市排名第一，全省第六。從山區(qū)市看，我市504.9萬(wàn)方的銷售面積排在首位，占了山區(qū)市總量的33.4%，超過(guò)排第二的河源市218.9萬(wàn)方。從全省看，從今年4月以來(lái)，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)銷售面積總量保持全省第六位，前五位分別是佛山、廣州、惠州、深圳、江門，增速排名15位，比上季度提升兩位。
二是房地產(chǎn)銷售以住宅類為主。1-9月，住宅類銷售面積364.6萬(wàn)平方米，占全市銷售面積的7成，熱銷戶型90-144方戶型，占了住宅類的77.6%，辦公樓2萬(wàn)方，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房20.5萬(wàn)方，其他類118.6萬(wàn)方。
三是各縣（市、區(qū)）銷售情況差異較大。我市房地產(chǎn)市場(chǎng)主要在南部地區(qū)和北部的連州市與陽(yáng)山縣，連山縣和連南縣房地產(chǎn)規(guī)模比較小。前9月，連州、佛岡、英德銷售大幅度增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)63.9%、56.8%、18.1%，其他縣區(qū)都比去年同期下降。與上半年比，各縣區(qū)增速均出現(xiàn)不同程度回落，回落幅度比較大的縣區(qū)是佛岡、城區(qū)、連州，分別回落59.6、16.9和12.5個(gè)百分點(diǎn)。
2021年前9月分縣區(qū)房地產(chǎn)銷售情況
單位：萬(wàn)平方米、%
（二）房地產(chǎn)投資繼續(xù)回落
房地產(chǎn)投資在年初增長(zhǎng)24.1%后開(kāi)始回落，五月份有所趨穩(wěn)，七月份出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，八月份降幅擴(kuò)大，九月份小幅回落，前三季度共完成259.8億元，同比下降9.1%，降幅比上月擴(kuò)大1個(gè)百分點(diǎn)，與2019年同期比下降16.3%，兩年同期平均下降8.5%。
2021年前9月全國(guó)、廣東和清遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資增速走勢(shì)（%）
一是房地產(chǎn)投資總量排在山區(qū)市首位。前三季度，山區(qū)市的房地產(chǎn)投資總量891.1億元，清遠(yuǎn)占山區(qū)市總量的29.2%，超過(guò)韶關(guān)、河源、梅州和云浮105.9億元、55.3億元、91.6億元和155.1億元。
二是住宅投資仍然是我市房地產(chǎn)投資的主體。前三季度，占比76.6%的住宅投資198.9億元，同比下降8.8%，辦公樓和其他類投資分別下降9.7%和14.7%，只有商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)，增長(zhǎng)3.9%。
三是建安投資增速高于房地產(chǎn)投資。今年以來(lái)建安投資增速高于房地產(chǎn)投資，1-9月，占比80%的建安投資207.9億元，同比下降2.4%，比房地產(chǎn)投資增速高出6.7個(gè)百分點(diǎn)；土地購(gòu)置費(fèi)27.2億元，大幅下降45.5%，占房地產(chǎn)投資的比重由上年同期的17.4%降到10.5%，降低6.9個(gè)百分點(diǎn)，影響房地產(chǎn)投資下降7.9個(gè)百分點(diǎn)。
四是大部分縣（市、區(qū)）呈現(xiàn)不同程度的回落。與上半年比，除了連山縣降幅收窄、陽(yáng)山縣和清新區(qū)小幅回落，其他縣（市、區(qū)）回落較大，占全市比重較大的清城區(qū)、英德市、佛岡縣分別回落12.6、12.8、14.4個(gè)百分點(diǎn)。
2021年前9月分縣區(qū)房地產(chǎn)投資情況
單位：億元、%
（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金保持增長(zhǎng)
房地產(chǎn)企業(yè)到位資金保持增長(zhǎng)，增速由一季度的增長(zhǎng)50.9%逐步回落，上半年增長(zhǎng)25.8%，前三季度，實(shí)際到位資金536.9億元，增長(zhǎng)5.4%。資金來(lái)源主要方式中的國(guó)內(nèi)貸款、銀行貸款和自籌資金分別為114.1億元、82.6億元和120.7億元，增長(zhǎng)40.6%、28.3%和17.0%，而定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款分別為174.4億元、103.5億元，下降4.7%、18.8%。
二、存在困難和問(wèn)題
（一）商品房銷售市場(chǎng)下行壓力逐步增大
一是住宅類銷售面積大幅回落。住宅類年初增長(zhǎng)117.6%后開(kāi)始大幅度回落，上半年呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，前三季度同比下降16.5%，占7成的住宅類影響全市商品房銷售面積下降13.9個(gè)百分點(diǎn)，住宅類銷售面積大幅回落是全市商品房銷售面積放緩的主要原因。
二是方法制度改革導(dǎo)致銷售面積下行壓力大。根據(jù)今年的統(tǒng)計(jì)方法制度，企業(yè)法人不具備房地產(chǎn)資質(zhì)不能納入房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，統(tǒng)一入服務(wù)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)。此類項(xiàng)目，今年前三季度的銷售面積68.3萬(wàn)方，同比增長(zhǎng)90.6%，拉動(dòng)全市增長(zhǎng)6.3個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)了解，清城區(qū)有幾個(gè)項(xiàng)目已入服務(wù)業(yè)投資統(tǒng)計(jì)，同類項(xiàng)目銷售面積持續(xù)快速增長(zhǎng)壓力較大。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱度不高
659個(gè)項(xiàng)目中，285個(gè)項(xiàng)目已竣工，374個(gè)未竣工，其中本年新開(kāi)工的只有110個(gè)，全市新開(kāi)工面積540.1萬(wàn)平方米，比去年同期減少75.7萬(wàn)平方米，同比下降12.3%。
2月到9月，月完成投資額超過(guò)1億元的項(xiàng)目個(gè)數(shù)分別有7個(gè)、3個(gè)、3個(gè)、5個(gè)、3個(gè)、1個(gè)、1個(gè)和3個(gè)，月完成投資額超過(guò)2億元的項(xiàng)目?jī)H2月、5月、9月分別有3個(gè)、1個(gè)和1個(gè)。累計(jì)完成投資超5億的4個(gè)，分別比2020年、2019年同期少2個(gè)、3個(gè)。
（三）房地產(chǎn)投資后勁不足
房地產(chǎn)項(xiàng)目入庫(kù)數(shù)量和計(jì)劃總投資均出現(xiàn)不同程度的下降，三季度，全市房地產(chǎn)投資新入庫(kù)項(xiàng)目只有45個(gè)，比上年同期減少16個(gè)，計(jì)劃總投資262.6億元，比去年同期減少88.1億元。
三、對(duì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)研判
（一）有利因素。一是今年7月召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“保持貨幣政策穩(wěn)定性、增強(qiáng)有效性”，7月15日中國(guó)人民銀行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，“降準(zhǔn)”有利于挖掘市場(chǎng)內(nèi)生增長(zhǎng)動(dòng)力，保障投資動(dòng)能。二是四館一中心將在2022年交付使用、燕湖新城初具雛形、省職教城超20萬(wàn)師生進(jìn)駐、廣州都市圈、國(guó)家城鄉(xiāng)融合發(fā)展試驗(yàn)區(qū)廣清結(jié)合片區(qū)、廣清經(jīng)濟(jì)特別合作區(qū)等重要良機(jī)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，加快城市設(shè)施建設(shè)、推動(dòng)產(chǎn)城融合發(fā)展，為清遠(yuǎn)房地產(chǎn)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展提供較為充足的動(dòng)力。
（二）不利因素。一是房地產(chǎn)企業(yè)融資“三道紅線”和房地產(chǎn)貸款集中度管理政策陸續(xù)出臺(tái)，對(duì)我市房地產(chǎn)業(yè)融資產(chǎn)生了較大影響；二是全社會(huì)廣義信貸增速持續(xù)放緩的背景下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)動(dòng)能不強(qiáng)。
綜上所述，在中央堅(jiān)持“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”長(zhǎng)效管理調(diào)控機(jī)制的背景下，疊加上年基數(shù)低開(kāi)高走的因素，初步預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)回落可能性較大。
