內(nèi)容摘要：本文對(duì)2019年前三季度清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和商品房銷售的基本情況和主要特點(diǎn)進(jìn)行分析，指出全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中存在主要問(wèn)題，并對(duì)全年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)判。
關(guān)鍵詞：2019年前三季度 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng) 情況分析
2019年前三季度，清遠(yuǎn)市堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神在“房住不炒、因城施策”基調(diào)持續(xù)調(diào)控下，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速有所放緩，商品房市場(chǎng)保持平穩(wěn)增長(zhǎng)，企業(yè)到位資金增幅有所回落。
一、運(yùn)行的主要特點(diǎn)
（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩。
前三季度，清遠(yuǎn)市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資310.24億元，同比增長(zhǎng)7.6%，增幅比上半年回落1.3個(gè)百分點(diǎn)。增速為2017年5月份以來(lái)最低水平（見(jiàn)圖1）。主要原因是碧桂園假日半島一號(hào)、海港成花園、星湖灣雅軒花園、勝利雅苑、匯豐花園等大項(xiàng)目接近尾聲，新項(xiàng)目工程進(jìn)度放緩。
圖1 2017-2019年前三季度清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速（%）
從構(gòu)成看，建安工程投資增速略有回升，土地購(gòu)置費(fèi)拉動(dòng)投資增長(zhǎng)作用有所減弱。前三季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建安工程228.89億元，同比增長(zhǎng)3.5%，增幅比上半年提高0.9個(gè)百分點(diǎn)；設(shè)備工器具購(gòu)置2.71億元，同比增長(zhǎng)117.1%，增幅比上半年提高85.8個(gè)百分點(diǎn)；其他費(fèi)用78.64億元，同比增長(zhǎng)19.4%，增幅比上半年回落13.8個(gè)百分點(diǎn)。其中土地購(gòu)置費(fèi)53.88億元，同比增長(zhǎng)20.7%，增幅比上半年回落15.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)率由上半年的3.8%回落到2.3%。
從工程用途看，住宅和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資增速放緩。前三季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中商品住宅投資248.13億元，同比增長(zhǎng)8.5%，增幅比上半年回落6.6個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資1.25億元，同比下降0.8%，降幅同比大幅收窄39.6個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資23.81億元，同比下降19.4%，降幅比上半年收窄6.8個(gè)百分點(diǎn)；其他投資37.05億元，同比增長(zhǎng)28.9%，增幅比上半年提高19.7個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表1）。
表1 2019年前三季度清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況
按區(qū)域分，全市八個(gè)縣(市、區(qū))中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比增速保持“四正四負(fù)”的態(tài)勢(shì)。其中連山縣、佛岡縣、英德市和清城區(qū)四個(gè)縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速同比為正增長(zhǎng)，分別增長(zhǎng)429.4%、133.7%、59.4%和4.5%；連州市、陽(yáng)山縣、清新區(qū)和連南縣則同比為負(fù)增長(zhǎng)，分別下降50.7%、14.8%、11.8和7.8%（見(jiàn)表2）。
表2 2019年前三季度分縣區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資情況表
（二）商品房銷售市場(chǎng)回暖，銷售面積增速保持平穩(wěn)增長(zhǎng)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為加大資金回籠的力度，對(duì)銷售方面加大了折扣的力度，受廣清城軌（廣州北至清遠(yuǎn)段）預(yù)計(jì)年底建成通車和公積金貸款額度提高等多種利好消息影響，清遠(yuǎn)商品房銷售市場(chǎng)出現(xiàn)回暖。前三季度，清遠(yuǎn)商品房銷售面積508.69萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11%，增幅比上半年回落2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額414.08億元，同比增長(zhǎng)11%，增幅比上半年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積456.84萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.6%，增幅比上半年回落2個(gè)百分點(diǎn)；銷售額376.65億元，同比增長(zhǎng)10.4%，增幅比上半年回落5.8個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖2）。
圖2 2019年前三季度清遠(yuǎn)商品房銷售增速
（三）企業(yè)到位資金增幅有所回落。
前三季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金613.25億元，同比增長(zhǎng)19.6%，增幅比上半年回落8.4個(gè)百分點(diǎn)。其中國(guó)內(nèi)貸款104.16億元，同比增長(zhǎng)97%，增幅比上半年回落7.5個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金119.74億元，同比下降9.1%，降幅比上半年擴(kuò)大9.5個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)收款213.31億元，同比增長(zhǎng)9.2%，增幅比上半年回落9個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人按揭貸款170.99億元，同比增長(zhǎng)38.3%，增幅比上半年提高5.8個(gè)百分點(diǎn)；其他到位資金5.05億元，同比下降44.5%，降幅比上半年擴(kuò)大59.5個(gè)百分點(diǎn)。
二、需關(guān)注的問(wèn)題
（一）開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存壓力增加。進(jìn)入下半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極調(diào)整營(yíng)銷節(jié)奏，加快項(xiàng)目推盤和周轉(zhuǎn)速度，企業(yè)整體銷售力度不減，但在政策調(diào)控力度不放松和金融監(jiān)管從嚴(yán)的形勢(shì)下，市場(chǎng)觀望情緒濃厚，項(xiàng)目開(kāi)盤去化速度較慢，房地產(chǎn)企業(yè)庫(kù)存壓力進(jìn)一步加大。前三季度，清遠(yuǎn)商品房待售面積(已經(jīng)辦理竣工備案未出售的商品房建筑面積)410.47萬(wàn)平方米，比上年同期增加37.5萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)10.1%，增幅比上半年提高3.2個(gè)百分點(diǎn)。按類型分，住宅待售面積同比下降3.9%，降幅比上半年收窄4個(gè)百分點(diǎn)；非住宅商品房待售面積同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比上半年提高2個(gè)百分點(diǎn)。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投入有所放緩。隨著融資窗口收緊、房貸制度改革等調(diào)控手段相繼推出，土地市場(chǎng)推地節(jié)奏開(kāi)始放緩，土地競(jìng)拍熱度明顯減弱。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)回款壓力加劇，到位資金趨緊，對(duì)繼續(xù)擴(kuò)大投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。前三季度，清遠(yuǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積17.59萬(wàn)平方米，同比下降42%。土地成交價(jià)款6.19億元，同比下降50%。新開(kāi)工面積768.65萬(wàn)平方米，同比下降3.9%。
三、對(duì)全年房地產(chǎn)市場(chǎng)的意見(jiàn)和建議
（一）加大房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)改革，持續(xù)推進(jìn)去庫(kù)存工作。
針對(duì)高庫(kù)存的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)采取多種措施，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)盤活市場(chǎng)上待售、閑置房，采取“以租帶售”“租售并舉”的方式，加快商品房庫(kù)存的消化。同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)合理掌控開(kāi)發(fā)規(guī)模，調(diào)研市場(chǎng)需求積極調(diào)整產(chǎn)品開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)。
（二）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)和信貸政策的引導(dǎo)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，穩(wěn)住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。
堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。一是按照人民銀行、銀監(jiān)部門要求做好住房金融服務(wù)工作，滿足首套房及改善性住房需求。二是相關(guān)職能部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度和動(dòng)態(tài)跟蹤，密切關(guān)注市場(chǎng)走勢(shì)和企業(yè)資金運(yùn)行狀況，加強(qiáng)房地產(chǎn)金融審慎管理，減小企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。制定符合房地產(chǎn)健康發(fā)展的政策措施，及時(shí)定向微調(diào)。積極推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)控，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)信心，穩(wěn)住房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。
