根據(jù)《重大行政決策程序暫行條例》（中華人民共和國國務院令第713號）、《廣東省重大行政決策程序規(guī)定》（粵府令第288號）、《廣東省重大行政決策專家咨詢論證辦法（試行）》（粵府辦(2012)37號）等文件規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設局于2024年7月31日組織相關行業(yè)專家及代表，就《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局 清遠市財政局關于物業(yè)專項維修資金管理辦法（修訂征求論證意見稿)》（以下簡稱《辦法》）的合法性、科學性、合理性、可行性、各種負面影響及風險分析、其他必要的相關因素等方面進行了論證。現(xiàn)將有關情況報告如下：
一、專家論證會議情況
2024年7月31日，市住房城鄉(xiāng)建設局在建設大廈403會議室召開了《辦法》專家論證會，會議由市住房城鄉(xiāng)建設局主持，市財政局、清城區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、清新區(qū)住房城鄉(xiāng)建設局、市物業(yè)管理協(xié)會及特邀的6名專家參加了會議。專家組由謝道清（市物業(yè)管理協(xié)會會長、物業(yè)管理專家庫專家、專家組組長）、鄭順福（市物業(yè)管理協(xié)會常務副會長、清城區(qū)政協(xié)委員、物業(yè)管理專家庫專家、物業(yè)管理師）、張奇（市物業(yè)管理協(xié)會副會長、物業(yè)管理專家庫專家、物業(yè)管理師）、柯國良（物業(yè)管理專家庫專家、物業(yè)管理師）、葛志軍（物業(yè)管理師）、何娟娟（中國農業(yè)銀行清遠城南支行高級副經理、中級經濟師），共6名專家組成。市住房城鄉(xiāng)建設局代表就《辦法》的實施情況（期滿前）評估、修訂、征求意見的采納情況等內容進行了簡要介紹和說明。專家組成員逐一發(fā)言，也聽取了參會相關單位人員的意見，就有關內容展開了深入的交流。
二、《辦法》的修訂說明
（一）修訂過程
1.1月25日，市住房城鄉(xiāng)建設局向各縣（市、區(qū)）住建局和9個市直單位發(fā)出《關于征求《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局 清遠市財政局關于物業(yè)專項維修資金管理辦法》實施后評估意見的函》，征求對《辦法》實施情況的意見。
2.3月24日，市住房城鄉(xiāng)建設局召集相關單位和專家召開了《辦法》實施情況（期滿前）評估會議，到會的各單位代表和評估專家都認為《辦法》應當繼續(xù)施行，但應當對一些不符合新頒發(fā)的《中華人民共和國民法典》規(guī)定和在施行中難以操作的內容進行修改。評估專家根據(jù)評估情況形成了《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局 清遠市財政局關于物業(yè)專項維修資金管理辦法》實施情況（期滿前）的評估報告。
3.市住房城鄉(xiāng)建設局根據(jù)評估報告和相關單位的意見，完成了初步修訂，形成了《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局 清遠市財政局關于物業(yè)專項維修資金管理辦法（修訂征求意見稿）》，并于5月14日發(fā)到各縣（市、區(qū)）政府、高新區(qū)管委會和9個市直相關單位征求意見，并于2024年5月15日至2023年6月14日市住房城鄉(xiāng)建設局掛網征求社會公眾的意見，收到了2個相關單位的3條修改意見和社會公眾的2條修改意見。經研究，市住房城鄉(xiāng)建設局采納了兩個相關單位的3條修改意見，不采納社會公眾的2條修改意見。
?。ǘ?span lang="zh-CN">修訂主要內容。
《辦法》修訂了19處，其主要內容包括：
1.《辦法》于2018年11月12日印發(fā)，將在2024年11月30日到期，因此，在原第五十六條（現(xiàn)第五十五條）將《辦法》有效期再延長5年。
2.由于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定修改了業(yè)主表決同意的票數(shù)占總票數(shù)的比例，《辦法》原來沿用《物業(yè)管理條例》對業(yè)主表決同意的票數(shù)占總票數(shù)的比例的表述已不適用，因此將《辦法》中第十七條、第十八條、第二十三、第二十九、原第三十二條（現(xiàn)三十一條）關于業(yè)主表決同意的票數(shù)占總票數(shù)的比例的表述都改為“應當經業(yè)主表決同意，業(yè)主參與表決和同意的票數(shù)應當符合《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規(guī)定”。
3.由于《中華人民共和國民法典》（2021年1月1日起施行）第二百七十八條規(guī)定參與表決的業(yè)主比例，《辦法》原第三十條根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳 財政部辦公廳關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）要求制定的在業(yè)主大會會議中可以使用“默認表決”“異議表決”的表決方式已不適用，因此，刪除了第三十條。
4.根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部等十部委關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）關于采用公開招標方式擇優(yōu)確定專戶管理銀行和提高資金收益水平并將收益分配給業(yè)主的要求，在第六條增加了采用公開招標方式擇優(yōu)確定專戶管理銀行和提高資金收益水平的規(guī)定。
5.由于我市相關部門并未給業(yè)主委員會核發(fā)組織機構代碼證，因此，在第十九條第一款要求業(yè)主委員會提供的資料中刪除要求提供“業(yè)主委員會組織機構代碼證”的資料。
6.根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部等十部委關于加強和改進住宅物業(yè)管理工作的通知》（建房規(guī)〔2020〕10號）關于“探索維修資金購買電梯安全責任保險”的要求，在第二十六條增加了“購買電梯安全責任保險”的維修資金用途。根據(jù)《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳 財政部辦公廳關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）關于“根據(jù)本地的實際情況，積極探索在維修資金使用中引入商業(yè)保險”的要求和方便業(yè)主直接使用商業(yè)保險進行維修，在第二十六條增加了購買“電梯維修保險”的維修資金用途。
7.為方便發(fā)生危及房屋使用和人身財產安全等緊急情況時無需業(yè)主大會表決同意立即使用維修資金對共用部位、共用設施設備進行緊急搶修，在原第四十三條（現(xiàn)第四十二條）第二款第一項的電梯故障中增加電梯檢測機構的安全技術評估資料作為電梯故障的證明資料；在第二款第二項中增加了消防救援機構向住建行政主管部門出具督促企業(yè)整改建議書，或街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府消防安全管理部門向企業(yè)、業(yè)主委員會、物業(yè)管理委員會出具整改通知書作為消防設施故障的證明資料。
同時為了完善搶修的資料和確保搶修的實施，在第四十三條第一款增加了組織實施單位應當“及時書面報告物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）住建行政主管部門和街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府”和“同時做好現(xiàn)場記錄、拍照、攝影等證據(jù)保全工作”的規(guī)定，增加了一款“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況,任何人都不得無故阻撓緊急搶修”的規(guī)定。
8.由于清遠市物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)已經投入使用，原第四十六條（現(xiàn)第四十五條）規(guī)定房屋所有權完成轉移后，系統(tǒng)可以自動將該房屋分賬戶戶主名稱變更為新業(yè)主姓名，但也保留了如物業(yè)專項維修資金管理系統(tǒng)無法自動變更，新業(yè)主可以持不動產權證書、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行辦理該房屋分賬戶戶主名稱變更手續(xù)，以及如新業(yè)主需要辦理該房屋物業(yè)專項維修資金卡（存折），可以持不動產權證書、業(yè)主身份證明到專戶管理銀行去辦理。
9.在《辦法》施行中發(fā)現(xiàn)，原第四十八條規(guī)定的業(yè)主委員會與專戶管理銀行核對物業(yè)專項維修資金對賬單（包括每一筆維修資金的存款、使用、結息）的職責無法履行，只有住建行政主管部門可以履行此項職責，因此，將原第四十八條（現(xiàn)第四十七條）和第四十九條（現(xiàn)第四十八條）進行重新整合，刪除了業(yè)主委員會對賬的職責，只保留住建部門的對賬職責，但規(guī)定專戶管理銀行應協(xié)助業(yè)主委員會或物業(yè)管理委員會、物業(yè)服務企業(yè)查詢上一年度物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項維修資金管理情況，方便在物業(yè)管理區(qū)域進行公布；增加了可以要求專戶管理銀行進行復核的具體情形及銀行回復的期限。
三、專家組對《辦法》修訂的意見
專家組審閱了《辦法》及有關材料，聽取了《辦法》修訂過程、辦法內容、主要修改內容的介紹，經過質詢和討論，形成了如下意見：
（一）《辦法》是為進一步規(guī)范物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理等行為，保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，維護各方的合法權益而制定頒發(fā)的部門規(guī)范性文件。施行期間，《辦法》有效指導、規(guī)范了各建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、業(yè)主、業(yè)主委員會、住建部門、專戶管理銀行及有關單位的行為的規(guī)定，有序推動了我市物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理工作，保障了物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，及時消除了安全隱患。
（二）《辦法》根據(jù)《中華人民共和國民法典》《物業(yè)管理條例》《廣東省物業(yè)管理條例》《清遠市住宅小區(qū)物業(yè)管理條例》《住宅專項維修資金管理辦法》（建設部、財政部令第165號）、《住房城鄉(xiāng)建設部辦公廳 財政部辦公廳關于進一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》（建辦房〔2015〕52號）等法律、法規(guī)、規(guī)章制度要求，結合我市的實際，針對我市物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理存在的問題而進行的修訂，依據(jù)充分，資料翔實可靠，總體思路清晰，目標明確，科學可行，能充分滿足我市物業(yè)專項維修資金交存、使用、管理的相應要求。
（三）論證專家一致認為《辦法》經過修訂，并經有關部門審定后，正式發(fā)布，將進一步完善完善我市物業(yè)專項維修資金的管理制度，進一步規(guī)范物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理行為，能更好保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
五、結論
我局認為《辦法》的修訂是可行的，并且具有延續(xù)性，符合清遠市的實際情況。《辦法》經過修訂后，能夠進一步完善完善我市物業(yè)專項維修資金的管理制度，進一步規(guī)范物業(yè)專項維修資金的交存、使用、管理行為，能更好保障物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造。
附件：《清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局 清遠市財政局關于物業(yè)專項維修資金管理辦法》專家論證意見
清遠市住房和城鄉(xiāng)建設局
2024年8月6日
