清自然資函〔2020〕86號(hào)
尊敬的梁碩委員:
您提出的《關(guān)于清遠(yuǎn)新建住宅項(xiàng)目減少車位配比、提高地面車位比例的建議》（市政協(xié)七屆會(huì)議第20200170號(hào)）收悉，十分感謝您對(duì)城市規(guī)劃建設(shè)工作的關(guān)注。您提出的地下車位去化慢、積存量大的問(wèn)題確實(shí)是目前我市由于入住率不高等多種原因造成的較為普遍存在的問(wèn)題?，F(xiàn)結(jié)合各協(xié)辦單位意見(jiàn)，答復(fù)如下：
一、關(guān)于“規(guī)劃要求車位配比高”的問(wèn)題。
隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的高速發(fā)展和人民生活水平的提高，我市家庭擁有轎車數(shù)量越來(lái)越多，社會(huì)停車問(wèn)題日益嚴(yán)峻。為解決我市規(guī)劃區(qū)停車問(wèn)題，我市出臺(tái)了的《清遠(yuǎn)市規(guī)劃區(qū)配建停車場(chǎng)（庫(kù)）建設(shè)規(guī)劃管理辦法》（清府辦〔2017〕7號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《辦法》,見(jiàn)附件1），規(guī)定每一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)戶（即計(jì)容住宅面積100平方米）須配置一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)車位數(shù)，部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)范圍的建設(shè)項(xiàng)目則按該標(biāo)準(zhǔn)的40%或60%執(zhí)行。目前住宅小區(qū)內(nèi)，戶均擁有一輛小汽車的現(xiàn)狀已經(jīng)比較普遍，且較多家庭并擁有小汽車的數(shù)量超過(guò)1輛，該《辦法》的車位配置標(biāo)準(zhǔn)是在結(jié)合清遠(yuǎn)市現(xiàn)階段停車實(shí)際需求和充分征詢社會(huì)意見(jiàn)基礎(chǔ)上制定的。同時(shí)，該《辦法》也參考了我省的其他兄弟城市的配置標(biāo)準(zhǔn)，與我省的其他兄弟城市相比標(biāo)準(zhǔn)并不高，例如湛江市、云浮市、茂名市及汕頭市的停車位配置要求基本與我市一致，而江門市及梅州市則均比我市配置的要求更高，詳見(jiàn)下圖。
因此，我局認(rèn)為，在我市公共交通水平尚較為偏低，共享汽車等先進(jìn)交通設(shè)施還未得到普及的情況下，保持目前的停車位配建標(biāo)準(zhǔn)還是必要的。
二、關(guān)于“車位需要有限，地下車位去化慢、積存大”的問(wèn)題。
目前清遠(yuǎn)市中心城區(qū)停車難和房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目配建的停車庫(kù)空置的矛盾問(wèn)題越來(lái)越突出，一方面社會(huì)公共停車位難以滿足停車需求，另一方面是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的地下停車庫(kù)的空置率高，形成了“地上擠破頭，地下空蕩蕩的局面，而舊城區(qū)因歷史原因能設(shè)置的公共停車位更少以至于停車可謂是“難上加難”。造成這種情況出現(xiàn)主要是由于部分小區(qū)的入住率不高以及業(yè)主由于資金等原因沒(méi)有購(gòu)買車位而其車輛長(zhǎng)期占用社會(huì)停車位等原因，同時(shí)，導(dǎo)致矛盾問(wèn)題存在也是由于部分小區(qū)的地下停車位只售不租或者不開(kāi)放給外來(lái)車輛使用造成。
我市絕大部分小區(qū)、樓盤停車庫(kù)本著安全性的原則，均實(shí)行封閉式管理，僅對(duì)小區(qū)業(yè)主及其租戶開(kāi)放使用，允許外來(lái)車輛進(jìn)入停車庫(kù)存在較大安全隱患，別有用心的人能通過(guò)此行為直接繞過(guò)樓盤的安防系統(tǒng)，對(duì)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)均造成潛在影響。業(yè)主的私人車位無(wú)法達(dá)到租、售同權(quán)（責(zé)）。業(yè)主買入產(chǎn)權(quán)車位時(shí)，同時(shí)享有相應(yīng)地下室公共面積的權(quán)利與義務(wù)，若因部分業(yè)主同意“共享車位”而對(duì)外出租，則對(duì)其他不同意“共享車位”的業(yè)主造成不公，公共面積維護(hù)維修產(chǎn)生的費(fèi)用不能有效按比例分?jǐn)偅僬甙l(fā)生民事糾紛時(shí)亦較難維權(quán)。根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)，商品房交付業(yè)主使用后，關(guān)于小區(qū)、樓盤內(nèi)的大小調(diào)整，均需經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意，個(gè)別業(yè)主私自更改車位用途用作盈利，亦不存在法律依據(jù)。
因此，車位去庫(kù)存不宜簡(jiǎn)單的通過(guò)降低建設(shè)項(xiàng)目的配比來(lái)達(dá)成，而要統(tǒng)籌考慮當(dāng)前的社會(huì)停車實(shí)際情況、日后的停車需求以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)、公共交通、科技發(fā)展的水平，合理確定配置標(biāo)準(zhǔn)，建議現(xiàn)階段先采取以租代售或使用智能停車系統(tǒng)等方式。小區(qū)、樓盤停車庫(kù)出于安全及相關(guān)法律法規(guī)的考慮，建議有空置停車位的住宅小區(qū)，可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)同意后采取有償開(kāi)放的措施，盤活閑置的停車位資源。
三、關(guān)于“提高地面車位占比”的問(wèn)題。
依據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（GB50180-2018）5.0.6規(guī)定“地上停車位應(yīng)優(yōu)先考慮設(shè)置多層停車庫(kù)或機(jī)械停車設(shè)施，地面停車位數(shù)量不宜超過(guò)總住宅套數(shù)的10%”的要求，我市現(xiàn)行的《辦法》第二十三條規(guī)定“居住類開(kāi)發(fā)地塊的室外停車位不得超過(guò)總車位數(shù)的10%”也是和該要求相一致的。此外，近年我局陸續(xù)收到部分業(yè)主對(duì)小區(qū)內(nèi)設(shè)置地面停車位而導(dǎo)致小區(qū)未達(dá)到人車分流的投訴建議。因此，為建設(shè)更好的人居環(huán)境，對(duì)于高尚住宅小區(qū)，應(yīng)盡量減少地面停車位占比，實(shí)行人車分流，留出更多地面空間優(yōu)化美化住區(qū)環(huán)境。
四、關(guān)于“地下車庫(kù)建造成本高”的問(wèn)題。
根據(jù)我市現(xiàn)行的《辦法》第十五條，地面及二層以上車庫(kù)按其建筑面積的30%納入容積率計(jì)算。為降低建造成本，建議建設(shè)部分地上停車庫(kù)來(lái)降低建設(shè)成本。
五、關(guān)于“鼓勵(lì)‘共享車位’等新運(yùn)營(yíng)模式，提高車位使用效率”的建議。
“共享車位”概念符合共享經(jīng)濟(jì)理念，其所產(chǎn)生的社會(huì)效益對(duì)城市建設(shè)帶來(lái)助力亦未嘗不可。目前，我市清城區(qū)已引入“小象城泊”，實(shí)行路邊停車位分時(shí)段收費(fèi)停泊，一定程度上提高車位周轉(zhuǎn)率，并減少僵尸車、車位私有化、亂停放以及停車資源使用不均等問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)將停車資源動(dòng)態(tài)化，發(fā)揮道路臨時(shí)停車位的作用。建議鼓勵(lì)清新區(qū)轄區(qū)范圍內(nèi)引入第三方公司對(duì)路邊停車泊位進(jìn)行收費(fèi)管理，實(shí)現(xiàn)盤活停車位資源，提供利民便民服務(wù)。
目前《辦法》已經(jīng)施行了三年多了，下一步我局將成立評(píng)估小組并對(duì)其的施行情況進(jìn)行調(diào)研評(píng)估，到期時(shí)將充分考慮您寶貴的意見(jiàn)建議，并征求各相關(guān)部門、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以及社會(huì)群眾的意見(jiàn)，并將根據(jù)調(diào)研評(píng)估結(jié)果確定修訂事宜。
再次誠(chéng)摯感謝您對(duì)我市城市建設(shè)的關(guān)注與支持，感謝您為我市發(fā)展積極建言獻(xiàn)策。
附件：附件1《清遠(yuǎn)市規(guī)劃區(qū)配建停車場(chǎng)（庫(kù)）建設(shè)規(guī)劃管理辦法》（清府辦〔2017〕7號(hào)) - 副本.doc
清遠(yuǎn)市自然資源局
2020年9月3日
