對(duì)《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地容積率管理辦法》幾個(gè)問(wèn)題的解讀
清遠(yuǎn)市城鄉(xiāng)規(guī)劃局黨組書(shū)記、局長(zhǎng)朱磊
為規(guī)范國(guó)有建設(shè)用地容積率調(diào)整行為，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的順利實(shí)施，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，市政府印發(fā)了《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地容積率管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《新辦法》），針對(duì)社會(huì)各界人士對(duì)我市城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地容積率管理問(wèn)題的關(guān)注，現(xiàn)就該《新辦法》的幾個(gè)問(wèn)題作解讀：
一、 制定《新辦法》的必要性
根據(jù)《中共清遠(yuǎn)市委辦公室印發(fā)<關(guān)于落實(shí)省委第十巡視組反饋意見(jiàn)整改工作方案>的通知》精神，為規(guī)范我市國(guó)有建設(shè)用地容積率調(diào)整行為，建立長(zhǎng)效機(jī)制，保障城鄉(xiāng)規(guī)劃管理的順利實(shí)施，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》、住建部《建設(shè)用地容積率管理辦法》等法律法規(guī)和規(guī)章，我局牽頭對(duì)2010年4月2日市政府印發(fā)的《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地超容積率管理暫行辦法》（試行，以下簡(jiǎn)稱(chēng)《原辦法》）進(jìn)行了修訂，修訂后的《新辦法》嚴(yán)格規(guī)定了容積率調(diào)整的前置條件，進(jìn)一步完善了出讓或劃撥土地容積率調(diào)整程序，規(guī)范了容積率調(diào)整的行為，維護(hù)了城鄉(xiāng)規(guī)劃的嚴(yán)肅性。
二、 《新辦法》制定的過(guò)程
《新辦法》于2015年11月16日起在我局網(wǎng)站向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，同時(shí)分別發(fā)函向市住建局、市國(guó)土局等14個(gè)單位征求意見(jiàn)，共提出24條意見(jiàn)，其中沒(méi)修改意見(jiàn)3條，有修改意見(jiàn)21條，已采納18條，不采納3條。《新辦法》于2015年12月4日經(jīng)我局法規(guī)科合法性審查；2015年12月16日經(jīng)我局班子會(huì)議討論通過(guò)；2015年12月25日通過(guò)市法制局合法性審查；2016年4月27日市人民政府審議通過(guò)；2016年5月30日清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《新辦法》的通知；2016年6月1日起在我局及市政府網(wǎng)站公布。
三、 《新辦法》的基本框架和主要內(nèi)容
《清遠(yuǎn)市城市規(guī)劃區(qū)建設(shè)用地容積率管理辦法》主要從以下幾方面進(jìn)行了修訂。
1、嚴(yán)格規(guī)定了容積率調(diào)整的前置條件?！对k法》對(duì)“在出讓范圍內(nèi)增加廣場(chǎng)等城市公共空間，或者增建中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等公共配套設(shè)施以及市政公用設(shè)施等，并符合周?chē)w環(huán)境要求的”、“增加用地范圍內(nèi)小區(qū)綠地，改善小區(qū)環(huán)境的”、“原建設(shè)限制條件現(xiàn)在發(fā)生重大變化的，包括規(guī)劃道路調(diào)整、高壓線走廊取消等”均允許增加容積率。《新辦法》第九條提出，國(guó)有土地使用權(quán)一經(jīng)出讓或劃撥，任何建設(shè)單位或個(gè)人都不得擅自更改確定的容積率。符合“因城鄉(xiāng)規(guī)劃調(diào)整或修編造成地塊開(kāi)發(fā)條件變化的”、“因城鄉(xiāng)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和公共安全設(shè)施建設(shè)需要，導(dǎo)致已出讓或劃撥地塊的大小及相關(guān)建設(shè)條件發(fā)生變化的”、“法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件”等四種情形方可調(diào)整。
2、嚴(yán)格規(guī)定了容積率調(diào)整的程序。《新辦法》第十條、第十一條對(duì)建設(shè)用地容積率調(diào)整的情形、對(duì)擬調(diào)整的容積率不符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的調(diào)整程序、對(duì)擬調(diào)整的容積率符合劃撥或出讓地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃要求的調(diào)整程序都作了嚴(yán)格規(guī)定。《新辦法》對(duì)容積率可調(diào)整的情形規(guī)定的更加嚴(yán)格，對(duì)擬調(diào)整容積率的程序作了嚴(yán)格限制。
3、為節(jié)約集約利用土地，對(duì)工業(yè)用地、市政設(shè)施用地、非經(jīng)營(yíng)性的公共設(shè)施用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率而增加容積率的，原則上不再補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。
4、明確以市場(chǎng)評(píng)估價(jià)核定增容須補(bǔ)繳的土地出讓金?！对k法》中，應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金差價(jià)=超容面積×樓面地價(jià)；《新辦法》第八條明確：提高容積率的，應(yīng)以批準(zhǔn)變更時(shí)日為土地評(píng)估基準(zhǔn)日，即按照批準(zhǔn)調(diào)整時(shí)的土地市場(chǎng)樓面地價(jià)核定應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓價(jià)款。補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款后方可辦理后續(xù)的規(guī)劃審批手續(xù)。
2016年6月1日
