清遠(yuǎn)市國(guó)土資源局 楊蔚寧
（2018年12月1日）
【解讀文件】
一、廣東省人民政府關(guān)于印發(fā)廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干政策措施（修訂版）的通知（粵府〔2018〕79號(hào)
二、廣東省人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)推動(dòng)廣東工業(yè)投資可持續(xù)發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃（2018-2020年）的通知（粵辦函〔2018〕286號(hào)）
三、廣東省人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)小微工業(yè)企業(yè)上規(guī)模的實(shí)施意見(jiàn)（粵辦函〔2018〕273號(hào)）
【文件出臺(tái)背景】
自2017年8月，省政府出臺(tái)《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施》（簡(jiǎn)稱“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”），在降低企業(yè)負(fù)擔(dān)、支持制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)方面取得了良好成效，已累計(jì)為企業(yè)直接減負(fù)近千億元。為更好地適應(yīng)新的發(fā)展形勢(shì)需要，進(jìn)一步推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展，推動(dòng)各項(xiàng)政策更好惠及廣大企業(yè)，省政府組織有關(guān)職能部門，聚焦企業(yè)發(fā)展面臨的新痛點(diǎn)、新堵點(diǎn)、新難點(diǎn)、新熱點(diǎn)，與時(shí)俱進(jìn)對(duì)“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條”進(jìn)行了修訂完善，出臺(tái)《廣東省降低制造業(yè)企業(yè)成本支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干政策措施（修訂版）》，進(jìn)一步加大政策支持力度，營(yíng)造更加有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好營(yíng)商環(huán)境，推動(dòng)廣東實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展行穩(wěn)致遠(yuǎn)。
“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）”共10個(gè)方面、61個(gè)政策點(diǎn)，重點(diǎn)圍繞基層和企業(yè)反映比較強(qiáng)烈的用地保障、用地價(jià)格優(yōu)惠、工業(yè)廠房分割登記、項(xiàng)目審批等問(wèn)題，在加強(qiáng)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地保障、強(qiáng)化重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目服務(wù)、降低工業(yè)企業(yè)用地成本、盤活工業(yè)企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)和進(jìn)一步降低企業(yè)用電、運(yùn)輸、融資成本等方面提出了一批針對(duì)性更強(qiáng)、支持力度更大、更加務(wù)實(shí)管用的新舉措，預(yù)計(jì)2018-2020年可累計(jì)為企業(yè)直接降成本超2000億元。全省各地將在“實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）”基礎(chǔ)上，結(jié)合實(shí)際出臺(tái)更多針對(duì)性的政策措施，形成省市支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大政策合力，讓企業(yè)得到更多支持、更大實(shí)惠。
以下主要對(duì)國(guó)土相關(guān)要點(diǎn)進(jìn)行解讀：
【政策解讀】
一、強(qiáng)化工業(yè)用地保障的政策措施
（一）支持重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目用地。對(duì)符合《廣東省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法》獎(jiǎng)勵(lì)條件的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，省按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)給予用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)，其中對(duì)于投資20億元以上、符合投資強(qiáng)度等有關(guān)條件并完成供地手續(xù)的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，省全額獎(jiǎng)勵(lì)用地指標(biāo)。對(duì)各地引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目但當(dāng)年用地指標(biāo)確有不足的，可按規(guī)定向省申請(qǐng)預(yù)支獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)。我市2018年獲283畝預(yù)支獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)。
（二）省相關(guān)“十三五”規(guī)劃制造業(yè)項(xiàng)目享省重點(diǎn)待遇。根據(jù)《廣東省土地利用總體規(guī)劃修改管理規(guī)定》，省重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目用地可以申請(qǐng)修改土地利用總體規(guī)劃。實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）出臺(tái)的本條政策意味著，納入省相關(guān)“十三五”規(guī)劃的制造業(yè)項(xiàng)目用地可以申請(qǐng)修改土地利用總體規(guī)劃。
（三）獎(jiǎng)勵(lì)用地指標(biāo)給制造業(yè)發(fā)展較好的地市。2018年，省已安排新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)用于獎(jiǎng)勵(lì)深圳、汕頭等制造業(yè)發(fā)展較好的6市。其中，獎(jiǎng)勵(lì)地市名單由省經(jīng)濟(jì)和信息化委提供。
（四）優(yōu)先安排重點(diǎn)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)。依據(jù)國(guó)家《戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)產(chǎn)品和相關(guān)服務(wù)指導(dǎo)目錄》《中國(guó)制造2025》《國(guó)家戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)“十三五”發(fā)展規(guī)劃》和“互聯(lián)網(wǎng)+”等國(guó)家鼓勵(lì)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)政策要求，各地可結(jié)合實(shí)際，確定當(dāng)?shù)刂攸c(diǎn)發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)，優(yōu)先安排用地供應(yīng)。
【重點(diǎn)詳解】
●為助力振興實(shí)體經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)強(qiáng)省建設(shè)，今2018年5月印發(fā)了《廣東省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法》，明確了我省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類型、獎(jiǎng)勵(lì)條件、獎(jiǎng)勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)、獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)申報(bào)和預(yù)支程序等。
●本次實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）出臺(tái)了“對(duì)符合《廣東省重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)辦法》獎(jiǎng)勵(lì)條件的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，省按照相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)給予用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)，其中對(duì)于投資20億元以上、符合投資強(qiáng)度等有關(guān)條件并完成供地手續(xù)的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，省全額獎(jiǎng)勵(lì)用地指標(biāo)。對(duì)各地引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目但當(dāng)年用地指標(biāo)確有不足的，可按規(guī)定向省申請(qǐng)預(yù)支獎(jiǎng)勵(lì)指標(biāo)”政策。
●值得注意的是，其指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)程序分兩種情況：一是各地在引進(jìn)符合條件的重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目并經(jīng)省市確認(rèn)于當(dāng)年完成供地手續(xù)的，省將按規(guī)定在下一年度安排計(jì)劃指標(biāo)時(shí)對(duì)相關(guān)市、縣（市）予以全額用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)；二是引進(jìn)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目但當(dāng)年用地指標(biāo)確有不足的，省將在每季度第一個(gè)月集中辦理一次計(jì)劃指標(biāo)預(yù)支申請(qǐng)，確保重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目及時(shí)落地。
二、降低企業(yè)用地成本的政策措施
（一）出讓底價(jià)：降低屬于優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的制造業(yè)項(xiàng)目的出讓底價(jià)。
●優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)是我省重點(diǎn)發(fā)展和保護(hù)的產(chǎn)業(yè)門類，因此，為促進(jìn)優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)壯大、推動(dòng)節(jié)約集約用地、提高土地利用效率，實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）出臺(tái)了“屬于我省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的制造業(yè)項(xiàng)目，土地出讓底價(jià)可按所在地等別對(duì)應(yīng)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的70%執(zhí)行”政策。
●目前，省發(fā)改、省自然資源廳正在抓緊修訂我省優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)目錄；
●根據(jù)《廣東省國(guó)土資源廳印發(fā)<關(guān)于完善工業(yè) 用地供應(yīng)制度促進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革 的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）>的通知》（粵國(guó)土資規(guī)字〔2017〕3號(hào)），“用地集約”的含義是“容積率和建筑系數(shù)超過(guò)國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%、投資強(qiáng)度增加10%以上”，各地可參照?qǐng)?zhí)行，并由相關(guān)主管部門進(jìn)行認(rèn)定；出讓底價(jià)的具體確定，由市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門根據(jù)土地估價(jià)結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定，最低不得低于宗地土地等別相對(duì)應(yīng)工業(yè)用地最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的70%。
（二）出讓方式：鼓勵(lì)實(shí)行彈性出讓、先租后讓等方式供應(yīng)工業(yè)用地。
●根據(jù)《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》，工業(yè)用地出讓最長(zhǎng)年限為50年。我省鼓勵(lì)市、縣根據(jù)企業(yè)意愿，對(duì)有彈性用地出讓需求的工業(yè)企業(yè)實(shí)行彈性年期出讓供地，有效降低企業(yè)的初始用地成本，提高土地利用效率。實(shí)行彈性年期出讓供地，屆滿符合續(xù)期使用條件的，可采取協(xié)議出讓方式續(xù)期。
●此外，為解決原來(lái)租賃土地政策關(guān)于租賃期限較短、租賃期屆滿后使用權(quán)人不確定等不足，實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）出臺(tái)了“以先租后讓方式供應(yīng)的工業(yè)用地，租賃期滿達(dá)到合同約定條件的，在同等條件下原租賃企業(yè)優(yōu)先受讓”政策；同時(shí)，由于具體供地工作是由市、縣政府負(fù)責(zé)的，市、縣還應(yīng)及時(shí)出臺(tái)配套的實(shí)施細(xì)則，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況明確“同等條件”的內(nèi)涵（如出讓價(jià)款、每畝工業(yè)產(chǎn)值、平均稅額、環(huán)保要求等）以及具體判定和操作方法，保障優(yōu)先受讓政策完全落地。
三、盤活利用土地資源的政策措施
（一）鼓勵(lì)存量工業(yè)用地提高容積率和建筑密度。為鼓勵(lì)工業(yè)企業(yè)通過(guò)提高容積率、建筑密度等方式盤活土地資源，提高存量工業(yè)用地利用效率，實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）出臺(tái)了“在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，在工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)用地上對(duì)工礦廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房進(jìn)行改建、擴(kuò)建和利用地下空間，提高容積率、建筑密度的，不再征收土地價(jià)款差額”和“國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚地）建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈用地，經(jīng)所在地地級(jí)以上市政府確認(rèn)其容積率超過(guò)2.0并提出申請(qǐng)后，所使用的用地計(jì)劃指標(biāo)可由省級(jí)國(guó)土資源主管部門予以返還”等政策。
（二）鼓勵(lì)國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚地）建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈。為促進(jìn)我省實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展，加強(qiáng)標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈建設(shè)的土地供應(yīng)，支持工業(yè)企業(yè)盤活土地資源，我省根據(jù)原國(guó)土資源部《關(guān)于推進(jìn)土地節(jié)約集約利用的指導(dǎo)意見(jiàn)》有關(guān)要求，研究提出了“國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚地）建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈用地，經(jīng)所在地地級(jí)以上市政府確認(rèn)其容積率超過(guò)2.0并提出申請(qǐng)后，所使用的用地計(jì)劃指標(biāo)可由省級(jí)國(guó)土資源主管部門予以返還”政策。
●值得注意的是，申請(qǐng)返還用地計(jì)劃指標(biāo)的程序是：
1.各地市人民政府向省自然資源廳提出書面申請(qǐng)，書面申請(qǐng)中需確認(rèn)國(guó)家級(jí)和省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園區(qū)（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移集聚地）建設(shè)的高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈用地容積率已超過(guò)2.0；
2.省自然資源廳審核確認(rèn)；
3.省自然資源廳在下一年度安排各地市計(jì)劃指標(biāo)時(shí)予以返還。
（三）允許高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈分割登記和轉(zhuǎn)讓。為支持工業(yè)企業(yè)打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，降低中小微企業(yè)使用廠房的成本，支持中小微工業(yè)企業(yè)發(fā)展，實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）出臺(tái)了“允許制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)產(chǎn)權(quán)按幢、按層等固定界限為基本單元分割，用于引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈合作伙伴的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目”以及“高標(biāo)準(zhǔn)廠房和工業(yè)大廈可按幢、層等固定界限為基本單元分割登記和轉(zhuǎn)讓”等政策。同時(shí)，為防止利用分割政策將制造業(yè)企業(yè)的工業(yè)物業(yè)和高標(biāo)準(zhǔn)廠房轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行炒作，將“層”設(shè)定為分割的最小單元，即不允許按“套、間”進(jìn)行分割。
（四）加大閑置土地依法處置力度。為有效提升土地利用效率，各地要加大閑置土地依法處置力度，嚴(yán)厲打擊圈地、囤地、炒地以及圈而不建、圈多減少等違法違規(guī)行為。加大低效閑置工業(yè)用地盤活力度，鼓勵(lì)對(duì)邊角地、夾心地等分散低效的工業(yè)用地整合利用。
●工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地供應(yīng)時(shí)，應(yīng)將項(xiàng)目建設(shè)用地的規(guī)劃條件、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、非生產(chǎn)設(shè)施占地比例、產(chǎn)業(yè)類型、投資強(qiáng)度、產(chǎn)出效率和節(jié)能、環(huán)保等指標(biāo)和要求列入土地出讓（租賃）合同中，強(qiáng)化合同約束作用，避免土地閑置和低效利用。
四、推動(dòng)“放管服”改革
為切實(shí)降低企業(yè)辦理用地手續(xù)的時(shí)間成本，廣東省人民政府印發(fā)實(shí)施《廣東省人民政府關(guān)于將一批省級(jí)行政職權(quán)事項(xiàng)調(diào)整由各地級(jí)以上市實(shí)施的決定》（粵府令第248號(hào)）。自2018年1月8日起，我市承接了省管權(quán)限建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審、省管權(quán)限建設(shè)用地審批等行政審批職權(quán)委托（下放）。通過(guò)減少省級(jí)層面的審核和審批環(huán)節(jié)，有效提高行政審批效率30%以上。
五、其他相關(guān)政策措施
（一）支持民營(yíng)企業(yè)利用“三舊”改造政策完善歷史用地手續(xù)。根據(jù)粵府〔2009〕78號(hào)文、粵府〔2016〕96號(hào)文、粵國(guó)土資規(guī)〔2018〕3號(hào)文等規(guī)定，納入“三舊”改造范圍、符合土地利用總體規(guī)劃和“三舊”改造規(guī)劃，沒(méi)有合法用地手續(xù)且已實(shí)際使用的建設(shè)用地，可按“三舊”改造政策完善歷史用地手續(xù)。
（二）支持大型骨干企業(yè)開(kāi)辦非營(yíng)利性職業(yè)院校。支持大型骨干企業(yè)開(kāi)辦非營(yíng)利性職業(yè)院校（含技工院校），相關(guān)用地允許參照公辦教育類別以劃撥形式提供。根據(jù)《劃撥用地目錄》，非營(yíng)利性教育設(shè)施用地允許以劃撥方式供應(yīng)土地；非營(yíng)利性民辦學(xué)校享受公辦學(xué)校同等政策，允許按劃撥方式供應(yīng)土地。
（三）允許按照規(guī)劃確認(rèn)的用地圍墻線內(nèi)面積出讓。由于規(guī)劃建筑退線，圍墻線與道路紅線往往不一致，實(shí)體經(jīng)濟(jì)十條（修訂版）允許對(duì)工業(yè)項(xiàng)目按照規(guī)劃確認(rèn)的用地圍墻線內(nèi)面積出讓，意味著可以將圍墻線與道路紅線之間的土地面積從出讓面積中扣減出來(lái)，由于工業(yè)用地按出讓面積收取地價(jià)，客觀上起到降低企業(yè)用地成本作用。
