《清遠(yuǎn)市自然資源局關(guān)于印發(fā)<清遠(yuǎn)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理辦法>的通知》的文件解讀
現(xiàn)就《關(guān)于清遠(yuǎn)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《處理辦法》）稿起草的有關(guān)情況，作簡(jiǎn)要說(shuō)明如下：
一、制定的目的和必要性
《清遠(yuǎn)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)<清遠(yuǎn)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理意見(jiàn)>的通知》（清府辦函[2017]192號(hào)）（以下簡(jiǎn)稱“192號(hào)文”）文件自印發(fā)后，在執(zhí)行過(guò)程中較好地解決了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的歷史問(wèn)題，但也出現(xiàn)了部分新問(wèn)題，192號(hào)文未涵蓋如“住宅區(qū)內(nèi)配套的其他非住宅用途房屋如何辦理劃撥補(bǔ)辦出讓手續(xù)、在建與未建項(xiàng)目用地面積及界線調(diào)整”等問(wèn)題。同時(shí)，根據(jù)省自然資源廳于2018年11月30日印發(fā)《關(guān)于加快處理不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問(wèn)題的通知》（粵自然資利用函[2018]522號(hào)）中要求“各地應(yīng)于本意見(jiàn)實(shí)施后半年內(nèi)制定出臺(tái)處理歷史遺留問(wèn)題的法規(guī)或改革性文件”，為切實(shí)解決群眾集中反映的焦點(diǎn)問(wèn)題，尊重歷史，簡(jiǎn)化辦事程序，保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，市自然資源局在192號(hào)文實(shí)施內(nèi)容的基礎(chǔ)上按規(guī)范性文件制發(fā)程序研究起草了《清遠(yuǎn)市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記有關(guān)問(wèn)題的處理辦法》。
二、遵循的原則
《處理辦法》制訂遵循的原則。
一是尊重歷史，實(shí)事求是。國(guó)有建設(shè)用地上不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)問(wèn)題處理工作應(yīng)遵循尊重歷史、實(shí)事求是的原則，從維護(hù)群眾合法權(quán)益的角度出發(fā)，積極尋求妥善的處理方法，切實(shí)把人民群眾的利益放在首位，努力化解社會(huì)矛盾，有效推進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)。
二是合法合理，便捷高效。從解決我市區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際工作中焦點(diǎn)問(wèn)題為導(dǎo)向，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，同時(shí)結(jié)合192號(hào)文中便捷高效的處理方式，對(duì)涉及新發(fā)現(xiàn)的焦點(diǎn)問(wèn)題提出了既合乎規(guī)定、合乎情理，又便捷高效的處理辦法。
三、基本框架和主要內(nèi)容
《處理辦法》主要包括七大方面的問(wèn)題，一是關(guān)于住房涉及劃撥土地補(bǔ)繳出讓金的問(wèn)題；二是關(guān)于已辦房產(chǎn)證、無(wú)合法土地權(quán)屬來(lái)源憑證的住房問(wèn)題；三是關(guān)于原國(guó)有土地使用證證載土地用途為“綜合用地”、“混合住宅用地”或者“商住用地”，不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)統(tǒng)一用途和年限的問(wèn)題；四是關(guān)于同一建設(shè)項(xiàng)目（住宅小區(qū)或建筑物）涉及多宗土地且土地使用權(quán)年限、土地用途不一致如何歸宗的問(wèn)題；五是關(guān)于已建、未建項(xiàng)目占地面積、用地界線調(diào)整的問(wèn)題；六是關(guān)于原國(guó)有土地使用證證載土地用途為“城鎮(zhèn)住宅用地”、規(guī)劃條件的用地性質(zhì)為居住用地但未注明兼容商業(yè)的，經(jīng)規(guī)劃許可含有商業(yè)服務(wù)設(shè)施的建設(shè)項(xiàng)目，不動(dòng)產(chǎn)登記統(tǒng)一用途的問(wèn)題；七是關(guān)于因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)辦理登記的問(wèn)題。
四、《處理辦法》對(duì)比192號(hào)文的主要內(nèi)容
（一）關(guān)于住房涉及劃撥土地補(bǔ)繳出讓金的范圍增加非住宅用途（非工業(yè)園區(qū)范圍）的情況（涉及第一點(diǎn)(四）項(xiàng)、第二點(diǎn)（四）項(xiàng)）。
1、原因：一是歷史的住宅區(qū)內(nèi)配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、教育等），該類情況量較大、面積小。二是按規(guī)定劃撥土地補(bǔ)辦出讓手續(xù)是一項(xiàng)單獨(dú)業(yè)務(wù)，由自然資源部門行政職能科室辦理，需在不動(dòng)產(chǎn)登記中心受理不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)之前完成。而且劃撥補(bǔ)辦出讓程序上，一般需經(jīng)土地評(píng)估、集體決策、公示、報(bào)市政府審批、簽訂合同、補(bǔ)繳出讓金（地價(jià)款）等程序。對(duì)于單套房屋分?jǐn)偼恋?，若?/span>上述常規(guī)劃撥補(bǔ)辦出讓的業(yè)務(wù)程序辦理，程序復(fù)雜，耗時(shí)較長(zhǎng)，群眾意見(jiàn)較大；且部分房屋有房產(chǎn)證但無(wú)土地證。三是如群眾對(duì)按上述方式補(bǔ)繳出讓金的結(jié)果有異議的，《處理辦法》規(guī)定亦可委托地價(jià)評(píng)估公司進(jìn)行評(píng)估，由市不動(dòng)產(chǎn)登記中心依據(jù)評(píng)估結(jié)果計(jì)收出讓金。因此，《處理辦法》將住宅區(qū)內(nèi)配套有其他非住宅用途的房屋明確劃撥補(bǔ)繳出讓金的處理方式。
2、具體內(nèi)容：住宅區(qū)（非工業(yè)園區(qū)范圍）內(nèi)配套有其他非住宅用途的房屋（如商業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、教育等），含已辦房產(chǎn)證但無(wú)合法土地權(quán)屬來(lái)源憑證的，按房屋所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的40%計(jì)收土地出讓金，由不動(dòng)產(chǎn)登記中心直接辦理。
（二）關(guān)于項(xiàng)目用地面積、界線調(diào)整問(wèn)題處理范圍增加未建項(xiàng)目用地，并在面積、比例上進(jìn)一步明確（涉及第五點(diǎn)（一）、（四）項(xiàng)）。
1、原因：由于實(shí)際辦理過(guò)程中出現(xiàn)未建項(xiàng)目在規(guī)劃報(bào)建時(shí)多占用地面積或涉及用地邊界調(diào)整的問(wèn)題，若不解決該類問(wèn)題則無(wú)法建設(shè)，且影響政府原因的疑似閑置土地問(wèn)題的解決。因此《處理辦法》增加未建項(xiàng)目用地面積、界線調(diào)整問(wèn)題的處理方式，同時(shí)對(duì)辦理該類用地的面積、比例上進(jìn)一步明確。
2、具體內(nèi)容：對(duì)在建、未建項(xiàng)目辦理用地邊界調(diào)整需同時(shí)滿足兩個(gè)條件：一是調(diào)整后的地塊與調(diào)整前的地塊重復(fù)面積必須不低于原地塊的90%；二是涉及超面積的，累計(jì)多占用地面積原則上不大于3畝且不超過(guò)項(xiàng)目用地的10%。具體辦理程序與原192號(hào)文的一致。
